Kiinteistömarkkinakatsaus: Toimitilojen ja vuokra-asuntojen kysyntä vahvistui Oulussa vuonna 2021

Asuntorakentamisen aloitukset hipoivat 2000-luvun ennätyksiä vuonna 2021. Tilastokeskuksen mukaan Oulussa aloitettiin vuonna 2021 yli 3 100 asunnon rakentaminen, mikä oli 2000-luvun toiseksi korkein luku vuoden 2017 jälkeen. Vuoteen 2020 verrattuna aloitusmäärä kasvoi lähes tuhannella asunnolla. Myönnettyjen asuntorakennuslupien määrä nousi kymmenellä prosentilla edellisvuodesta yli 2 500 asuntoon.

Asuntorakentamista on tukenut väkiluvun kasvu, joka on jatkunut Oulussa voimakkaana myös pandemian aikana. Monessa muussa Suomen suuressa kaupungissa etenkin kuntien välinen nettomuutto on koronapandemian aikana hidastunut selvästi tai kääntynyt jopa negatiiviseksi, mutta Oulussa maan sisäinen nettomuutto on ollut jopa edellisiä vuosia positiivisempaa.

Tuottovaatimukset matalia

Voimakas sijoittajakysyntä painoi viime vuonna jo ennestään matalia prime-tuottovaatimuksia alaspäin suurimmissa kaupungeissa. Oulussakin prime-toimistojen tuottovaatimukset ovat laskeneet historiallisen matalalle tasolle.

Oulun paikalliset asiantuntijat arvioivat tammikuussa 2022 toteutetussa Alueellisessa toimitilabarometrissa Oulun keskustan hyvälaatuisen toimiston tuottovaatimukseksi 6,4 prosenttia. Myös keskustan liiketiloissa vastausten keskiarvo oli 6,4 prosenttia, ja Limingantullin liikekiinteistöalueella 7,2 prosenttia.

Kauppavolyymi 200 miljoonaa

Kiinteistötieto eli KTI tilastoi Oulun seudulla merkittävien kiinteistökauppojen vuosivolyymiksi 200 miljoonaa euroa vuonna 2021. Vuonna 2020 vastaava luku oli 180 miljoonaa euroa ja vuonna 2019 puolestaan 150 miljoonaa euroa, eli kauppaa on käyty melko tasaisesti viime vuosina.

Oulun seudun viime vuoden kauppojen kiinteistösektorijakauma oli moneen muuhun kaupunkiin verrattuna poikkeava, sillä Oulun seudun selkeä ykkössektori oli viime vuonna liikekiinteistöt. Viime vuoden suurin kauppa Oulun seudulla tehtiin joulukuussa, kun Erikoissijoitusrahasto UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt osti Ideaparkin kauppakeskuksen ruotsalaiselta Alma Property Partnersilta 60 miljoonalla eurolla.

Ukrainan sota ei näyttäisi vaikuttaneen Suomen kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuuteen ainakaan välittömästi. Uusia ulkomaisia toimijoita on tullut Suomeen sodan jo alettuakin, ja sijoittajien ja konsulttien näkemykset ovat säilyneet ainakin toistaiseksi melko luottavaisina. Sodan vaikutusten syvyyttä kiinteistömarkkinoihin on kuitenkin toistaiseksi varsin hankala arvioida.

Käyttöasteet nousivat Oulussa

Tyhjän tilan suhteellinen osuus on kaikilla toimitilasektoreilla pysynyt Oulussa melko pienenä. Oulun toimistojen vajaakäyttöaste oli vuoden 2021 lopussa muita yli 100 000 asukkaan kaupunkeja matalampi, 6,0 prosenttia.

Liike- ja tuotannollisten tilojen vajaakäyttöasteet olivat vielä tätä matalampia. Myös suurten kiinteistösijoittajien salkuista koostuvassa KTI:n vuokratietokannassa tyhjän tilan määrät ovat laskeneet. Alueellisen barometrin vastaajat arvioivat toimistojen ja tuotannollisten tilojen tilakysynnän lisääntyvän Oulun seudulla vuoden 2022 aikana.

Toimitilojen vuokrat ennallaan

Oulun paikallisten asiantuntijoiden odotukset vuokrien kehityksestä olivat vuosi sitten pääosin negatiivisia kaikilla toimitilakiinteistösektoreilla, mutta nyt vuokrien arvioidaan pysyvän melko ennallaan niin toimistoissa, liiketiloissa kuin tuotannollisissakin tiloissa. Keskustan liiketilojen kohdalla arviot ovat yhä hieman negatiivisia, eikä liiketilavuokrien nousua ennakoinut keskustassa yksikään barometrin vastaaja.

Asuntovuokrien nousu on puolestaan Oulussa jatkunut, mutta nousuvauhti on viimeisen vuoden aikana hidastunut. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava Oulun vuokraindeksi nousi 0,3 prosenttia maaliskuun 2021 ja maaliskuun 2022 välisen vuoden aikana.

Parina edellisenä vuonna vuokrat ovat nousseet Oulussa eniten yksiöissä, mutta viimeisten 12 kuukauden aikana yksiöiden vuokraindeksin vuosimuutos oli negatiivinen, kun taas kaksioissa ja suuremmissa asunnoissa Oulun vuokraindeksit hieman nousivat. KTI:n asuntovuokratietokannan mukaan Oulun keskustakaksion mediaanineliövuokra on nyt 15-16 euron paikkeilla.

Oulun seudun kiinteistömarkkinakatsaus on luettavissa täällä.